近半年來，墨爾本與悉尼兩大城市房價下跌趨勢明顯，短期投資吸引力下降，受供給減少和人口增加的有利影響，長期來看房價在下跌到可負擔價格時會反彈。而澳洲住宅市場降溫，主要原因是貸款縮緊所致。

澳大利亞一直是投資和移民的熱門地區，中國則是其最大外資來源國。澳新銀行(ANZ)近期發布的一項調查報告顯示，澳洲房價將持續下跌，而且下降速度將會加快。許多投資者對此十分惶恐，不過要想知道澳洲房地產現狀究竟如何，未來是漲是跌，我們則需要分析一下房地產數據，然后再做出合理判斷。

澳洲住宅

買房市場：受貸款縮緊影響，供給減緩

今年以來澳洲主要城市房價承壓，悉尼和墨爾本一季度房價中位數分別下跌2.5%和1.7%至90.5萬澳元和72.2萬澳元。最重要的是首次置業者增多，使得低端市場需求增大，政府針對首次置業者實行的印花稅優惠政策，使得75萬澳元以下的可負擔房產需求增大。而澳洲審慎監管局(APRA)針對具有風險的貸款所實施強勁的監管政策，各大銀行及各大借貸機構紛紛開始對借貸人進行更嚴格的評估，使得貸款申請變得越來越難，則使很多想要購買高端房產的買家貸款能力降低。

另外，悉尼和墨爾本的房價偏高，買房需求受到抑制，房價上漲速度遠遠快于工資上漲速度。如果一個悉尼家庭首付20%買一套中等價位的房子，貸款80%，那么他們每個月需還貸款數額超過收入的50%，在墨爾本這一數字大約是40%。

隨著需求減少，大城市房價在狂漲之后迎來平穩期，房屋銷售增速預期仍受限。值得欣慰的是供給減少和人口增加導致潛在住房需求增加，可以減緩房價的下跌速度，高昂房價使很多人選擇租房，但如果房價一旦下跌到可負擔范圍內，他們就會選擇買房，從而阻止房價繼續下跌。

相比較而言，布里斯班和珀斯房價更容易負擔，一季度房價中位數分別為51.9萬澳元和50萬澳元，均比上季度下跌2%，相當于悉尼房價打了55折左右，每月需還貸款數額分別占收入的27.8%和23.4%，而且從歷史趨勢來看，房屋負擔能力與貸款利率走勢基本一致，根據經濟發展預期，未來一年內銀行貸款利率大概率會穩定在5.2%。

租房市場：悉尼和墨爾本房租回報率上升

大城市高房價抑制了人民買房的需求，使租房的需求越來越多。3月悉尼和墨爾本租金分別同比上升2.4%和2.2%，專家認為，未來一年租金回報率將會繼續上升。

新移民將是房屋需求增加的主要來源

人口增加是房屋需求增加的重要因素之一，去年全國人口增加1.6%至2480萬，維多利亞州(首府為墨爾本)人口增加2.3%至640萬，新南威爾士州(首府為悉尼)人口增加1.5%至790萬，其中，海外移民是人口增加的主要方式，這些新增移民的房屋購買力旺盛，會消化很多房屋供給，降低空置率，是支撐房價的重要因素之一。

總的來說，住宅需求受利率和貸款影響非常大，目前來看貸款變難的情況會持續一段時間，但澳信房產專家認為由于海外移民增加和供給不足，潛在需求其實非常大，房價不會一直下跌，合理價格合理時間投資長期來看回報還是很可觀的，且貸款利率下降對房價也是利好。

在城市選擇方面，悉尼和墨爾本一直是海外投資者的首選，需求旺盛且供給不足，但價格高昂，保值能力較強，很具有投資價值。