不良資產處置當中，住宅類房地產是抵押處置中最常見的抵押物，如何讓這些抵押物實現最高價值回收，是一門學問。

一、主要評估思路

在分析抵押住宅的回收問題時，首先要判斷抵押的有效性，其次依據不同的回收方案對抵押住宅進行估值和回收時間進行分析，并結合不同回收方案下影響住宅資產變現的主要因素，判斷其可能的回收金額和回收時間。在借款人已經違約的情境下，對于債權人來說，抵押的住宅主要通過以下幾種途徑實現價值回收：

①與抵押人協議以抵押住宅折價或者拍賣、變賣抵押物清償借款人的銀行貸款；

②協議失敗情況下，作為債權人的銀行可通過法律訴訟的方式申請強制執行抵押資產；

③其他情況：抵押權人會同意債權人(銀行)通過非訴訟的方式處置抵押資產，或者在住宅類房產所有權人為企業(借款人)的情況下，借款人可能通過引入第三方機構進行資產收購的方式。借款人住宅類房產可能與其他資產一并作價轉讓給收購方，此時住宅類房產價值取決于收購協議安排。

二、抵押住宅有效性評價

有效的住宅抵押至少應符合以下幾方面特征：

一是抵押人應具備相應的民事權利能力和民事行為能力。

二是抵押房產符合法律規定，且權屬清晰。

下列房產不得抵押：

①權屬有爭議的房地產；

②用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產；

③列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；

④已依法公告列入拆遷范圍的房地產；

⑤被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產；

⑥依法不得抵押的其他房地產。

權屬清晰是指抵押人對抵押房產具有合法、完整、無糾紛的所有權和充分的處置權，比如違建房屋抵押無效，部分產權的房產如經濟適用住房、職工以標準價購買的公有住宅等在處置時會受到一定限制，可能存在共有產權的一方處置房產而其他共有人不同意等情況。

對于建成的住宅房產抵押，遵循“房隨地走、地隨房走、房地一體”的原則，即房子和其所占用的土地只抵押其一，另外資產視同一并抵押，但如果存在抵押的土地權證面積大于建筑物占用土地面積，應同時辦理土地抵押登記和房產抵押登記。

對于抵押的在建住宅，應為合法建設且辦理抵押登記手續，對于建設用地使用權抵押的，地上新增建筑物不屬于抵押財產，處置時需土地和建筑物一并處置，但土地的抵押權人對新增建筑物的變現價值無優先受償權，如為劃撥用地抵押需經縣級以上政府土管部門批準。

三是抵押合同以書面形式訂立，且合法有效，抵押權依法設立，且處于法律訴訟時效內。

①偽造的抵押合同或虛假的抵押登記，不具有法律效力；

②住宅等不動產抵押只有辦理了抵押登記手續，抵押權才設立；

③法院對于超過主債權訴訟時效的抵押權不予保護，如果作為抵押權人的銀行超過主債權訴訟時效行使抵押權，此時抵押權已喪失司法保護，導致抵押權難以實現；

④如果存在抵押合同內容與抵押登記內容不一致的情況，以抵押登記內容為準。

三、抵押住宅回收價值評估

如前所述，抵押住宅的回收價值不同于正常市場條件下的市場價值，回收價值是在企業或個人無法清償債務時，被申請破產清算或資產強制執行變現的情境下，以抵押資產在未來較短期限內實現的價值清償債務。

多數地區法院強制執行的房產需買受人在很短的時間內全款支付，使其受眾有限，處置時需考慮價值折損。抵押住宅回收價值評估實際上是對其在強制變現情景下處置價值的評價，但有時回收價值分析又依托于正常市場情境下價值形成的判斷。

正常市場情境下，對于不同類型房地產估值而言，常用的評估方法主要有市場法、成本法、收益法等。