銀行授信業(yè)務(wù)最喜歡的擔(dān)保方式就是抵押，尤其是房產(chǎn)抵押更是受到青睞，原因無(wú)他，房產(chǎn)在世界范圍內(nèi)都是非常值錢，同時(shí)流通性高的資產(chǎn)。機(jī)器設(shè)備、車輛、船舶等要不就是存在折舊的問(wèn)題，要不就是存在流動(dòng)性太差的問(wèn)題，也就是沒(méi)人買。但房子就不一樣了，基本不存在折舊問(wèn)題（至少目前為止），也不像機(jī)器設(shè)備一樣必須是企業(yè)甚至是同行業(yè)的企業(yè)才會(huì)有購(gòu)買需求，房產(chǎn)的市場(chǎng)更大更廣闊。

中國(guó)人民很行

但房產(chǎn)抵押存在一個(gè)抵押率的問(wèn)題，一般在70%左右，根據(jù)地理位置、房齡等的不同會(huì)上下浮動(dòng)。抵押率的含義就是房子值100萬(wàn)，只能抵押貸款70萬(wàn)。很多人不理解，我100萬(wàn)的房產(chǎn)你只給我70萬(wàn)，不是白坑了我30萬(wàn)，這樣虧本的買賣誰(shuí)會(huì)干？但事實(shí)上，整個(gè)市場(chǎng)行情就是這個(gè)樣子。為什么要存在一個(gè)抵押率的問(wèn)題呢？因?yàn)槭袌?chǎng)價(jià)100萬(wàn)的房子，真正賣的的時(shí)候未必能夠賣到100萬(wàn)，尤其是扣除各類稅費(fèi)以及人工費(fèi)用、時(shí)間成本后，處理后能夠得到的價(jià)格肯定低于100萬(wàn)。更別說(shuō)銀行為了及早收回貸款，賤賣是很正常的事情。所以想要買到便宜的房子，各類司法拍賣是一個(gè)好的選擇，拍賣價(jià)基本都是遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)。

那么房產(chǎn)抵押貸款的時(shí)候就需要先確定一個(gè)價(jià)格，這個(gè)價(jià)格并不是市場(chǎng)價(jià)，而是評(píng)估價(jià)，即由專業(yè)的房產(chǎn)評(píng)估公司進(jìn)行評(píng)估后確認(rèn)的價(jià)格，這個(gè)價(jià)格一般是會(huì)低于市場(chǎng)價(jià)格，至少目前為止市場(chǎng)價(jià)還是存在一定泡沫的。之所以考慮由房產(chǎn)評(píng)估公司來(lái)確定評(píng)估價(jià)，主要是為了防止銀行內(nèi)部工作人員與客戶串通，隨意抬高房產(chǎn)價(jià)格，這樣就可以貸到更多的銀行存款，但風(fēng)險(xiǎn)并沒(méi)有得到相應(yīng)的保障。比如100萬(wàn)的房子原來(lái)只能貸70%，也就是70萬(wàn)；但銀行工作人員與客戶串通，將房?jī)r(jià)確定為200萬(wàn)元，那就是能貸140萬(wàn)元，比真實(shí)的房?jī)r(jià)還要高。所以為了杜絕這種內(nèi)外勾結(jié)的情況，引入第三方評(píng)估公司進(jìn)行房?jī)r(jià)評(píng)估。但隨著合作時(shí)間的增加，銀行工作人員和評(píng)估公司工作人員也非常熟悉后，存在銀行工作人員授意評(píng)估公司工作人員抬高評(píng)估價(jià)的現(xiàn)象。100萬(wàn)的房子即使不會(huì)評(píng)估到200萬(wàn)，也能增加到150萬(wàn)，貸款105萬(wàn)，還是比房子的價(jià)格高。

所以為了避免內(nèi)外勾結(jié)問(wèn)題，引入第三方建立公平公正的環(huán)境。但事在人為，有人的地方就有關(guān)系，有關(guān)系的地方就有操作的空間。不過(guò)評(píng)估公司也很少會(huì)閉著眼睛瞎評(píng)估，畢竟銀行內(nèi)部也有相應(yīng)審批等各個(gè)環(huán)節(jié)把關(guān)，加上銀監(jiān)一致虎視眈眈的盯著，太出格的動(dòng)作很少有人會(huì)做，因?yàn)橐坏┳サ捷p則罰款，重則撤職辭退從業(yè)禁止。