坑一：評估機構僅進行了房屋外圍測量估測，而并未入戶

根據《國有土地上房屋征收評估辦法》第十二條之規定，房地產價格評估機構應當安排注冊房地產估價師對被征收房屋進行實地查勘，調查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。

認為房地產價格評估機構對被征收人的房屋進行調查勘丈時，被征收人未在場，房屋評估機構僅是進行了外圍測量估測，室內室外裝飾及附屬物并未作登記，評估機構依據外圍估測的數據作為對被征收房屋價值的評估參考，由此作出的評估結果顯然不合理。這也就是一些被征收人在根本沒見過估價師上門的情況下直接收到評估報告的原因所在。根據《辦法》規定，除非被征收人拒絕實地查勘，否則這種情況的出現就是不合法的。

坑二：《房屋估價分戶評估報告》無評估方法、無注冊房地產估價師合法簽字

根據《國有土地上房屋征收評估辦法》第十三條第一款之規定，注冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。第十七條第二款規定，整體評估報告和分戶評估報告應當由負責房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產估價師簽字，并加蓋房地產價格評估機構公章。不得以印章代替簽字。

認為評估機構出具的《房屋估價分戶評估報告》，如果無評估方法描述、無兩名以上注冊房地產估價師簽字則不符合上述法規規定，評估機構的評估程序明顯違法。實踐中，簽字這個環節是被征收人需要著重進行審查的，冒名頂替代簽、偽造簽字的情形并不鮮見。而評估方法的選擇則會直接影響到評估結果的多寡，這一點被征收人一定要予以特別留心。

坑三：評估機構直接采用抽號的方式選定，剝奪被征收人的選擇權

根據《國有土地上房屋征收評估辦法》第4條之規定，房地產價格評估機構由被征收人在規定時間內協商選定；在規定時間內協商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。

這里需要補充的一點是，選定評估機構的時間590號令并無直接規定。若各地方有具體的評估辦法，則依據地方性規定操作；若無更進一步的規定，則評估機構的選定工作可以在房屋征收決定公告前進行。實踐中，各地一般都有相對詳細的評估機構選定辦法，在維權中被征收人還要注意關注自己所在地區的具體規定。

坑四：被征收房屋有兩層，評估機構卻只對第一層房屋進行評估

根據《國有土地上房屋征收評估辦法》第九條之規定，房屋征收部門應當向受托的房地產價格評估機構提供征收范圍內房屋情況，包括已經登記的房屋情況和未經登記建筑的認定、處理結果情況。

據此，在明律師認為評估機構出具的《房屋估價分戶報告》應當是對房屋全部面積所進行的估價，在征收方沒有提供充分依據證明涉案房屋的第二層系違法建筑的情況下，評估機構不得僅對第一層進行評估而完全忽視二層、三層的存在。實踐中存在的大量“部分違建，全部不予補償”的現象顯然侵害了被征收人的合法權益，需要引起廣大被征收人的高度重視。一旦自己的評估報告出現這一漏洞，被征收人要及時收集第二層建筑系合法建筑或依法應當予以適當補償的證據，并在針對評估報告的復核、專家鑒定中明確提出這點。

坑五：預評估結果直接作為評估結果生效

在一些棚戶區改造、舊城改建類項目中，往往采取預征收、模擬簽約程序。此時相伴相生的就會有預評估這樣的環節，即在房屋征收決定作出前實施的評估。需要指出的是，這類程序順序的變化從嚴格意義上講缺乏法律層面的依據，帶有很強的政策性和不可控風險。被征收人在接受預評估時一定要提高警惕，一是要按正式評估的步驟、程序嚴格要求，二是要明確要求征收方進行正式的評估，而不得輕易同意其將預評估結果直接作為評估結果加以使用。對于征收方聲稱“只是進行模擬評估，存在一些問題可以先擱置”的說辭要堅決拒絕，不要在相關文件上輕易簽字，并注意對溝通過程進行錄音留存證據。

最后想提示廣大被征收人的是，針對房屋評估報告可能出現的問題，我們要及時向房地產價格評估機構申請復核評估，對復核結果有異議的及時向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。必要時，可考慮自行委托業內口碑較好的房地產價格評估機構進行自行評估，將評估結果作為證據提交至法院。當然，對于明顯違法的評估行為，被征收人有權向當地住建部門直至住房和城鄉建設部申請查處。最后，不要忘了通過訴征收補償決定的最終方式針對評估結果進行救濟。